Les fiches logements  
  Comment être un bon locataire ?
Avant de poursuivre… votre propriétaire en justice, lisez ces quelques lignes afin de savoir s’il ne serait pas par hasard dans son droit. En outre, vous avez des droits, mais aussi des devoirs !!!

1. Vos droits


  • Déménager quand vous le voulez. C’est votre droit principal. Il vous suffit de signaler votre départ par lettre recommandée en respectant un préavis de 3 mois.
  • Le logement doit être décent et conforme à des normes minimales d’habitabilité fixées par décret. Les équipements mentionnés au contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.
  • Effectuer des aménagements comme changer la moquette ou le papier peint. Mais attention ! Vous n’avez pas le droit de remplacer la moquette par du carrelage ou casser une cloison ! En fait, vous n’avez pas le droit de transformer le logement.
  • Payer votre loyer et vos charges, dans les délais fixés par le bail. Ainsi que verser le dépôt de garantie.
  • Entretenir le logement en prenant notamment à votre charge les réparations locatives, comme changer une ampoule, ou le tuyau de douche.
  • Ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut de cet accord, votre propriétaire pourra exiger, lors de votre départ, la remise en état initial ou conserver les transformations que vous aurez effectuées sans dédommagement.
  • Vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment).
  • User paisiblement des locaux
  • Répondre des dégradations et pertes qui surviendraient pendant la durée du contrat, sauf preuve de la faute du bailleur, d’un tiers ou force majeure.

Le contrat de bail


Vous allez signer un contrat pour officialiser votre nouveau domicile.

Dans tout contrat, des droits et des devoirs incombent à chacune des deux parties.

Il y a différents types de contrats. Certains relèvent totalement de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de locaux non meublés à l’usage d’habitation.

D’autres, en revanche, comme les habitations meublées, ne relèvent que partiellement de cette loi pour tout ce qui concerne la législation relative au logement décent.

Dans tous les cas, vous devez exiger un contrat écrit, qui doit obligatoirement contenir :
  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;
  • la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
  • Attention ! la date de prise d’effet du bail peut être différente de celle de sa signature !
  • une description du logement et de ses annexes (nombre de pièces …) ;
  • la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive, et le cas échéant de toutes les parties communes de l’immeuble (ascenseur …) ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles ;
  • le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu.
Certaines clauses sont abusives et vous pouvez les contester. En voici quelques unes :
  • les clauses imposant pour le paiement du loyer un prélèvement automatique sur le compte courant du locataire.
  • les clauses prévoyant la résiliation du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d’une assurance des risques locatifs et qui pourraient être discriminatoires.
  • les clauses par lesquelles le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.
La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a étendu cette liste.
Un propriétaire ne peut en préalable vous demander de fournir, entre autres :
  • une photo d’identité
  • votre carte vitale
  • une copie de votre relevé bancaire
  • une autorisation de prélèvement automatique
  • un chèque de réservation de logement
  • un extrait de casier judiciaire
  • une remise sur un compte bloqué d’une somme d’argent correspondant à plus de 2 mois du loyer principal, en l’absence du dépôt de garantie…


La qualité de l’état des lieux est primordiale. Cette opération consiste à visiter l’appartement en compagnie du bailleur ou de l’agent immobilier afin de décrire l’état précis du logement. Il est rare, pour ne pas dire impossible, qu’aucune anomalie n’apparaisse lors de la remise des clefs, même pour un logement neuf.

Toute imperfection ou dégradation même anodine doit être mentionnée sur le document descriptif (une tache sur la moquette, une vitre fêlée, une serrure qui fonctionne mal …).

À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

Soyez donc particulièrement vigilant !


Au moment où vous quitterez les lieux, le bailleur pourrait vous réclamer de financer les réparations. Il possède les moyens de vous contraindre à le faire. Il lui suffit de puiser dans le dépôt de garantie que vous avez versé le jour de la signature du contrat.

La loi privilégie l’état des lieux contradictoire entre le propriétaire et le locataire. Vous devez donc obliger le bailleur à le faire avec vous. D’autant que cette pièce doit être signée par les deux parties et jointe obligatoirement au contrat de bail. Exigez que ce document vous soit remis dès sa signature ! 

Après l’état des lieux, si vous constatez des anomalies ou dysfonctionnements (canalisation bouchée, plaques chauffantes déficientes…), adressez immédiatement une lettre recommandée à votre propriétaire en les signalant. Pour les éléments de chauffage, vous avez la possibilité pendant le premier mois de la période de chauffage de faire compléter l’état des lieux.

Pendant le bail

Les obligations du bailleur


Un certain nombre d’obligations sont à la charge du bailleur. Parmi celles-ci, on doit retenir en particulier :
  • Le bailleur est tenu de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation. Pendant toute la durée de la location, le bailleur doit faire toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Le bien loué doit être maintenu en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
  • Le bailleur est tenu de fournir un logement décent : il ne doit pas comporter pour le locataire de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (par exemple, il doit être exempt d’infiltration d’eau de ruissellement ; les garde-corps des fenêtres doivent être en bon état ; les réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, doivent être conformes aux normes de sécurité). N’est pas considéré comme décent un logement dont la surface habitable est inférieure à 9 m2, dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m (soit un volume habitable au moins égal à 20 m3).
Les obligations à la charge du locataire comprennent notamment :
  • Le paiement des loyers et charges ou provisions pour charges. Les charges recouvrent les taxes et impôts ainsi que les frais de fournitures diverses. Soyez particulièrement attentif à ces provisions pour charges et assurez-vous qu’elles sont justifiées par les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et/ou par le budget prévisionnel. Sinon, attention aux mauvaises surprises (vous vous exposeriez au risque d’une très forte régularisation en fin d’exercice).
  • Les réparations locatives : durant le bail, le locataire doit entretenir son logement et effectuer les réparations locatives qui s’imposent. Le locataire doit se charger de l’entretien courant du logement pour éviter une lente dégradation (changement de certaines pièces, entretien du chauffage central individuel, des appareils sanitaires, ramonage des conduits d’évacuation de fumées, maintien en état de propreté des peintures…). Les réparations locatives permettront d’assurer la conservation du bien et sa restitution en fin de bail.


À l’expiration du contrat, le bailleur doit restituer l’éventuel dépôt de garantie versé dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire.
Le bailleur est cependant en droit de conserver les sommes lui restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire sous réserve de leurs justifications (par exemple des travaux nécessités par la dégradation des lieux).
Notez que l’état des lieux de sortie doit également être contradictoire.

Le règlement des litiges


Dans tous les cas, nous ne saurions trop vous recommander de vous arranger avec votre bailleur avant d’entamer une procédure contentieuse, le dialogue pouvant résoudre bien des conflits.
 
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